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走出“先抑后揚”行情樓市已被重新激活

分類:地產(chǎn)研究作者:深美林編輯來源:網(wǎng)絡(luò)轉(zhuǎn)載發(fā)表于:2020年12月30日

在2020年伊始，或許沒有人想到，一場突如其來的新冠肺炎疫情會讓整個房地產(chǎn)市場受到重挫。而在疫情嚴重時，或許也很少有人會預(yù)料到，從年中之后，多個熱點城市的樓市從停滯轉(zhuǎn)向復(fù)蘇再到過熱，需要加碼調(diào)控予以降溫。
對于房地產(chǎn)市場而言，2020年大致經(jīng)歷了先抑后揚的過程，市場被重新激活后，商品房銷售規(guī)模最終超過了去年，但不同城市卻呈現(xiàn)出迥異的面貌。與此同時，房企在經(jīng)歷先大落后大起的過程中，愈發(fā)重視現(xiàn)金和負債的健康程度，開始逐步探索高質(zhì)量發(fā)展。
市場

疫情后步入持續(xù)復(fù)蘇
今年年初，新冠肺炎疫情導(dǎo)致售樓處和中介機構(gòu)紛紛關(guān)門，樓市供求基本停擺。根據(jù)年初國家統(tǒng)計局的披露，1-2月商品房銷售面積為8475萬平方米，同比下降39.9%，銷售額8203億元，下降35.9%。
隨著2月中下旬復(fù)工復(fù)產(chǎn)的持續(xù)推進，線下售樓部和中介機構(gòu)開始恢復(fù)營業(yè)，商品房銷售同比下滑的態(tài)勢逐步縮減。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)字，從3月開始，商品房銷售額與銷售面積同比下滑幅度在不斷收窄，上半年末，累計銷售面積與銷售額同比降幅分別收窄至-8.4%和-5.4%，到8月，商品房銷售額累計達到9.69萬億元，同比增長1.6%，實現(xiàn)由負轉(zhuǎn)正。而銷售面積累計值則在11月回歸正增長。
最新數(shù)據(jù)顯示，1-11月國內(nèi)商品房銷售面積為15.08億平方米，同比增長1.3%，商品房銷售額14.90萬億元，同比增長7.2%，累計銷售均價同比增長5.8%。
從數(shù)據(jù)表現(xiàn)上看，今年前11月商品房銷售情況已明顯好于去年同期，若12月保持這一勢頭，則今年兩項數(shù)據(jù)很可能突破去年的水平。
與銷售額和銷售面積相似，房地產(chǎn)開發(fā)投資一端同樣走出了一條“V”形曲線，在經(jīng)歷1-2月時同比下降16.3%后，開發(fā)投資額開始逐步上行，累計值在6月成功回正。截至目前，1-11月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元，同比增長6.8%。
年末臨近，部分研究機構(gòu)對今年全年商品房銷售情況持樂觀態(tài)度?？硕鹧芯恐行念A(yù)測，全年銷售面積和銷售金額將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5%和7.7%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，從單月數(shù)據(jù)來看，11月商品房銷售面積1.75億平方米、銷售額1.73萬億元，量價數(shù)據(jù)從7月起已經(jīng)連續(xù)5個月刷新歷史統(tǒng)計最高值，商品房銷售量持續(xù)加速修復(fù)。

城市
成交情況分化明顯
近幾年來，在因地制宜、因城施策、分類調(diào)控的思路指引下，國內(nèi)各城市根據(jù)自身實際情況制定樓市調(diào)控政策，這使得不同的城市之間呈現(xiàn)出相對獨立的行情，這在一定程度上加劇了市場的分化。
進入2020年，一線城市和部分熱點二線城市成交相對較好?？硕鹧芯恐行闹赋觯痪€城市韌性較強，收入渠道的多樣使得居民購買力相對充裕，成交占比波動上行。以廣州為例，根據(jù)貝殼研究院最新發(fā)布的樓市年報，廣州一手、二手市場均呈現(xiàn)出先抑后揚的局面，從3月開始迅速走出疫情的陰影，并在下半年各月保持較高水平。
但二線城市的分化在加劇，克而瑞研究中心認為，整體看二線城市呈現(xiàn)出穩(wěn)步回落態(tài)勢，跌多漲少，沈陽、蘇州、西安以及受疫情嚴重影響的武漢，跌幅均在20%及以上，但廈門、蘭州、合肥、杭州、濟南等城成交熱度較高。
而對于三四線城市，克而瑞調(diào)研顯示，部分省份三四線城市已出現(xiàn)首付分期、降價折扣等營銷手段齊上依舊難以拉動成交的情況。但整體成交表現(xiàn)好于市場預(yù)期，基本持穩(wěn)。
與此同時，都市圈也在成為左右樓市發(fā)展態(tài)勢的重要因素。當前成交熱點的廣州、深圳、上海、杭州等城市，處于長三角地區(qū)和粵港澳大灣區(qū)兩個產(chǎn)業(yè)發(fā)達、活力較高、人口流入較多的區(qū)域。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從近期來看，樓市成熱點主要還是集中在華東、華南地區(qū)，不論是一二線還是三四五線城市都比較火熱，而在北方地區(qū)則是京津冀一帶逐步回溫，樓市的冷熱程度主要看臨近核心城市的經(jīng)濟發(fā)展。

房企
探索高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)軌
今年年初，碧桂園總裁莫斌曾表示，2020年碧桂園將通過成本力、產(chǎn)品力、服務(wù)力和科技力四個維度，提升全周期綜合競爭力，追求高質(zhì)量的發(fā)展。
碧桂園曾是“高周轉(zhuǎn)”的典型代表，但如今對高質(zhì)量發(fā)展的重視，顯示出這家龍頭房企已在想辦法放慢腳步。中指研究院認為，多年來高周轉(zhuǎn)模式成為房地產(chǎn)公司沖擊規(guī)模、實現(xiàn)高利潤的法寶，顯著特點是拿地快、開工快、開盤快、去化快。但疫情導(dǎo)致項目開發(fā)被迫放緩，對其擴張企業(yè)布局、開盤節(jié)奏、后期的銷售回款均有較大影響。例如本就存在資金問題的泰禾，遭遇疫情后困境被進一步放大，到了不得不尋找戰(zhàn)投的地步。
而在“房住不炒”的定位指引下，樓市調(diào)控持續(xù)，企業(yè)規(guī)模增長放緩，房企也在面臨新的挑戰(zhàn)，提質(zhì)控速，追求“更有質(zhì)量的增長”成為不少房企的新目標。
其中加快現(xiàn)有庫存銷售，抓好回款額成為房企們共同的需求。從銷售一端來看，今年表現(xiàn)最搶眼的當屬恒大，利用多輪線上賣房，輔以折扣優(yōu)惠和傭金獎勵，截至11月末，恒大銷售額已達到6786.6億元，同比增長16.9%，提前完成了年初定下的銷售目標。
恒大“打雞血”般的操作，與年初定下控規(guī)模、降負債的戰(zhàn)略目標，以及下半年以來有關(guān)“三道紅線”和深深房重組事件導(dǎo)致外界對其負債和資金狀況高度關(guān)注密切相關(guān)。從最新數(shù)據(jù)來看，恒大前11月累計實現(xiàn)銷售回款5863.1億元，已經(jīng)比去年全年多出24.35%。

另外，通過多元化探索發(fā)展新路也成為房企高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)軌的抓手之一，盡管探索過程和探索方式備受外界質(zhì)疑，但碧桂園、恒大等企業(yè)仍在機器人、汽車領(lǐng)域持續(xù)邁進。截至目前，碧桂園餐飲機器人已有多家餐廳投入運營，建筑機器人也有多種款型亮相；恒大的恒馳汽車發(fā)布車型后，也傳出明年試生產(chǎn)和量產(chǎn)的消息。

文章來源：南方日報

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