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關(guān)于退租清租評(píng)估過程中的法律關(guān)系分析

　　現(xiàn)實(shí)上，基本的城市更新項(xiàng)目實(shí)施，很多都會(huì)涉及退租清租的問題，當(dāng)項(xiàng)目實(shí)施主體與業(yè)主達(dá)成物業(yè)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議時(shí)，會(huì)要求業(yè)主進(jìn)行退租清租，此時(shí)，業(yè)主會(huì)與承租人協(xié)商解除租賃合同并被要求賠償因解約給承租人造成的損失。
 

　　那么，在這種情況下，承租人的配合是非常重要的問題，對(duì)項(xiàng)目的推進(jìn)有著舉足輕重的影響，若租客拒絕搬遷會(huì)拖延項(xiàng)目進(jìn)度，就會(huì)造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。這就是關(guān)于退租清租評(píng)估過程中與法律的諸多關(guān)系了，下面是深美林評(píng)估小編給大家整理的知識(shí)，望大家多多參考哦!
 

　　一、城市更新項(xiàng)目搬遷清租涉及的法律關(guān)系
 

　　對(duì)于拆遷重建的城市更新模式來說，深美林評(píng)估小編認(rèn)為最為核心的法律關(guān)系是開發(fā)商與業(yè)主之間的搬遷補(bǔ)償合同法律關(guān)系。業(yè)主與開發(fā)商簽訂的搬遷補(bǔ)償安置協(xié)議一般會(huì)明確約定業(yè)主需要移交被搬遷房屋、若房屋有承租人，要進(jìn)行相關(guān)的清租行為。城市更新中的搬遷清租工作，實(shí)質(zhì)上是業(yè)主與承租人租賃合同法律關(guān)系的解除。承租人被要求搬出被搬遷房屋，可以基于租賃合同法律關(guān)系，向業(yè)主主張租賃合同解除的補(bǔ)償或賠償。
 

　　二、搬遷清租工作中租賃合同解除的情形
 

　　1. 單方面法定解除
 

　　在城市更新項(xiàng)目的搬遷清租工作中，當(dāng)租賃合同存在《民法典》第五百六十三條規(guī)定的五種情形之一，業(yè)主享有單方面解除權(quán)并且無需支付補(bǔ)償或賠償。五種情形分別是因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，在履行期限屆滿前，承租人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)，承租人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行，承租人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，法律規(guī)定的其他情形。
 

　　同時(shí)，根據(jù)《民法典》第五百六十三條，當(dāng)業(yè)主與承租人對(duì)租賃期限沒有約定或約定不明確的情況下，屬于不定期租賃，業(yè)主可以在合理期限之前通知承租人的情況下解除合同。
 

　　2. 單方面約定解除
 

　　單方約定解除是指當(dāng)業(yè)主與承租人在租賃合同中約定的情形出現(xiàn)時(shí)，業(yè)主可以單方面解除租賃合同，若雙方對(duì)該解除條件下租賃合同提前解除時(shí)的責(zé)任承擔(dān)有明確約定的，承租人可以要求業(yè)主依照租賃合同的約定進(jìn)行賠償。
 

　　3. 雙方協(xié)議解除
 

　　雙方協(xié)議解除合同的，是指業(yè)主與承租人協(xié)商一致解除合同。業(yè)主與承租人協(xié)商提前解除合同的情況下，雙方可就賠償問題進(jìn)行協(xié)商。若承租人不同意提前解除租賃合同，承租人可以依據(jù)租賃合同的違約條款來主張賠償。
 

　　三、搬遷房屋承租人可主張的費(fèi)用
 

　　1. 違約金
 

　　除業(yè)主通過單方法定解除的方式解除租賃合同外，若雙方在租賃合同中約定了提前解除合同的違約責(zé)任的情況下，被搬遷房屋的承租人可以按照違約責(zé)任條款要求出租人支付違約金。
 

　　2. 損失
 

　　因租賃合同提前解除，承租人將其生活用品、辦公用品、機(jī)器設(shè)備和庫存產(chǎn)品等搬離拆遷房屋可能產(chǎn)生搬遷、安裝、保管等相關(guān)費(fèi)用，部分設(shè)施設(shè)備不能搬遷或者拆除后無法恢復(fù)使用的，也可能產(chǎn)生損失，這些都屬于租賃合同解除造成的損失范圍，承租人可以主張賠償。賠償金額通常由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，也可以按評(píng)估值確定。
 

　　通常而言，承租人若將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營的，可根據(jù)完稅證明確定的利潤額、上年度同行業(yè)月平均稅后利潤額等來確定其停產(chǎn)停業(yè)損失金額。若租賃合同提前解除涉及停產(chǎn)停業(yè)，則承租人需對(duì)員工進(jìn)行安排，其產(chǎn)生的費(fèi)用屬于解除合同造成的損失。
 

　　3. 履約保證金
 

　　在通常情況下，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同會(huì)約定承租人需向出租人支付一定金額的履約保證金，除承租人存在過錯(cuò)致使出租人可扣留履約保證金外，租賃合同解除后承租人均有權(quán)要求業(yè)主返還履約保證金。
 

　　4. 房屋裝飾裝修賠償
 

　　若承租人在租賃期間經(jīng)出租人同意對(duì)租賃房屋進(jìn)行了裝飾、裝修的，因租賃合同提前解除，其裝飾裝修無法繼續(xù)使用，屬于承租人的損失范圍，可以要求承租人進(jìn)行賠償。裝飾裝修賠償?shù)臄?shù)額通常由雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的也可以通過找評(píng)估公司來評(píng)估確定，如深美林評(píng)估公司哈!